据美国媒体报道，网络在房产中介行业掀起革新浪潮，使房产买卖当事人掌握更大主动，动摇房产经纪人长期独占房产信息的地位，从而促进中介业转型。     

    网上购房百分百

    在许多购房者看来，５７岁的马尔尼·阿扎迪安女士未免过于草率，因为她和丈夫决定出价４１万美元买下一处房产，可是此前既没有实地看房，也没有查看附近街区状况，甚至没有去过房产所在城市。

    阿扎迪安夫妇原来住在美国亚利桑那州的斯科茨代尔，后来马尔尼在俄克拉何马州塔尔萨获得一份工作，他们在互联网上通过“虚拟看房”相中塔尔萨的一套房子，并完全通过网络途径将其买下，如今已经乔迁新居。对此，连马尔尼本人都感到惊奇，“我有几次自己问自己，‘老天，我们竟然干了什么？’”

    阿扎迪安夫妇的购房经历只是房地产交易方式变革的一个缩影，透射出互联网和其他技术手段正影响乃至重塑传统的房地产交易模式。

    据美国全国房地产经纪人协会统计，美国８０％的购房者求助互联网寻找理想住房，而互联网上每天也不断涌现新的房产搜寻工具。去年，找到理想住房的购房者中，有四分之一的人借助互联网，比１０年前上升了１０％。

    目前还没有确切数字表明，究竟多少人像阿扎迪安夫妇那样大胆，仅凭网络手段就购房于千里之外。不过，有证据表明，更多购房者开始相信网络空间的力量。    

    中介卷入网络浪潮

    在过去１００余年间，美国房地产经纪人一直通过多重上市服务系统（ＭＬＳ）控制所有房地产买卖的信息。在过去几个月，美国网络公司纷纷采取行动，积极介入房产中介业，在业内频频掀起网络浪潮。

    据《今日美国报》２月中旬报道，美国zillow.com网站去年开始在网上张贴其对全国数百万处房产的估价，这一做法引起业界震动。网站还开始展示待售房产，过去两个月中已经有近３．２万人在网站注册待售房产信息。

    Trulia.com网站则选择与房产中介合作，邀请房地产经纪人在其网站张贴待售房产信息，还引进了“热门房产地图”，向网民介绍本州、本县乃至本街区待售楼盘的人气和价格。

    谷歌（Google）网站正忙于为其分类广告系统寻找待售房产登记资料源，这需要房地产经纪人帮忙。休斯敦房地产经纪人协会去年１２月宣布，计划将待售房产登记信息公布在谷歌网站上。

    除网络公司的商业行动外，网络技术也在深刻影响美国房地产经纪业。

    到２月底，美国房客就能运用全球定位技术，在手机屏幕上浏览附近７０套待租公寓的信息。提供该项服务的是全国数据库apartment.com，用户通过该服务可以在手机屏幕上看到公寓详细情况、建筑平面图和区域地图，还可打电话联系看房。

    另外，美国微软公司推出的“虚拟城市街道”服务使得人们足不出户，就可在虚拟空间游历全美１５座城市的三维动画街道。微软现在还忙着添加更多地区的资料。    

    冲击与矛盾

    网络力量高歌猛进时，传统房产中介业难免受到挑战。

    美国南加利福尼亚大学房地产研究中心的斯图尔特·加布里埃尔认为，“互联网对房产经纪人是一个重大威胁”，与各自独立经营的房产经纪公司所提供的服务相比，“互联网搜索引擎可能拥有巨大竞争力和效率”。

    或许由于感到这种威胁，美国全国房地产经纪人协会一度禁止房地产经纪人向运营成本更低的网络对手提供待售房产资料。

    ２００５年，美国司法部以反垄断为由，向法院提起诉讼，要求美国全国房地产经纪人协会停止关涉。后者不甘示弱，声称经纪人应当控制待售房产的信息，有权决定分享信息的方式和对象。双方至今争执不下。

    无疑，网络增强了购房者和房主的自主性，他们自己承担了许多原先由中介负责的工作。为适应这一变化，一些房地产经纪人开始提供更为灵活的菜单式服务。譬如，他们可以仅负责在多重上市服务系统中为房产打广告，或替人出具合同，其余工作由当事人自行安排。

    不过，新的矛盾又出现了。提供菜单式服务的经纪人在实践中遭到多重上市服务系统内中介公司的妨碍。为此，美国联邦贸易委员会已经责成７个大城市的多重上市服务系统停止妨碍他人的举措。该委员会目前正在起诉密歇根州一家多重上市服务公司，理由是这家公司拒绝接受提供菜单式服务的经纪人提交的待售房产信息。

    《今日美国报》评论说，除非传统房产中介业变得更加开放和统一，并在技术上变得更加完善，否则将面临网络搜索引擎的巨大冲击。    

    促进中介转型

    网络技术的广泛应用改变着人们观念，也促进中介业经营模式的转型。

    据美国全国房地产经纪人协会统计，美国去年有６９％的购房者认为需要中介提供重要信息，而前年这一比率为７２％。

    卖房者的独立性也相应增强。为节省费用，他们自己安排从房屋估价到看房等活动。在华盛顿、北弗吉尼亚和马里兰等房价高昂的地区，提供菜单式服务的经纪人尤其受到青睐。

    这些提供菜单式服务的房地产经纪人为什么得宠？如果房产卖出，房主需按规定向中介支付相当于房价６％的佣金，在一些房价高昂的地区，６％的佣金可不是一笔小开支，而选择菜单式服务则可以避免如此高昂佣金。

    美国最大的多重上市服务公司Mris负责人戴维·查伦介绍说，在华盛顿排名前十位的中介公司中，有４家提供菜单式服务，“这说明（房产中介）行业在发生演变”。

    然而，联邦贸易委员会官员说，中介产业变化还不够大。负责政策制定工作的莫琳·奥罗森说，“将采取更多措施”为产业革新保驾护航。

    迫于竞争压力，越来越多的房产中介公司不得不与网络竞争对手或提供菜单式服务的经纪人分享其房产信息。

    就连一度被司法部指责有反公平竞争之嫌的Re/Max公司也开始在其网站上公布所有待售房产信息，其中包括来自网络公司的信息。公司负责技术工作的高级副总裁克里斯蒂·格雷恩说，公司确实得考虑客户及其房产信息的公布情况，他们鼓励待售房产信息在尽可能多的网站上公布，相关信息其实已经成为“公开的秘密”，“我们向客户提供资料，客户会报以信任，信任我们的服务”。（傅云威）